Оценка зданий и сооружений

Действенный способ определить не только стоимость одного квадратного метра, но и всего сооружения в целом – это оценка зданий и сооружений. Это направление оценки одно из самых распространенных. Для чего необходима такая процедура, и каким способом она проводится?

Когда требуется оценка?

Процедура необходима юридическим и физическим лицам в следующих случаях:

• при покупке квартиры в кредит;
• при определении цены имущества для страхования;
• при вложении средств в уставный капитал;
• для постановки зданий на баланс.

Оценке могут подвергаться любые строения, которые подпадают под описание понятия «здание». Это объекты, созданные людьми, имеющие внутреннее пространство. Они подразделяются на такие строения:

• административные – для деятельности людей, занятых управлением;
• коммерческие – для целей бизнеса;
• жилые – для жизни человека;
• производственные – для ведения хозяйственной деятельности, производства;
• складские – для хранения.

Этапы проведения процедуры по нежилым помещениям:

1. Общий осмотр.
2. Сбор необходимых документов.
3. Оценка рынка недвижимости в исследуемой сфере.
4. Поиск аналогов на рынке.
5. Составление расчетов по методикам.
6. Составление отчета.

Оценку нежилых помещений проводят со следующими целями:

1. Перед покупкой или продажей.
2. Для сдачи в аренду.
3. Для передачи в качестве залога.
4. Для предъявления материалов в суд.
5. При внесении их на баланс или как уставный капитал.
6. Для определения налоговой базы.
7. Чтобы застраховать.
8. Перед тем как передать сооружение в оперативное управление.

Чтобы провести оценку, необходимо воспользоваться одним из методов.

В составе зданий оценке могут быть подвержены отдельные сооружения: дороги, мосты, тоннели, емкости, линии электропередач, объекты благоустройства и так далее.

Методы проведения оценки

Оценщик, перед проведением работ, сначала отвечает на несколько вопросов:

1. Каково назначение объекта?
2. Цель проведения анализа?
3. Много ли аналогов на рынке подобной недвижимости?

Исходя из полученных ответов, применяется один из методов:

1. Затратного подхода. Этот вариант используется, если здание нужно оценить для налогообложения, разделения прав, страхования. Метод подходит в случаях, когда аналогичных строений не много, и провести сравнительный анализ затруднительно.
2. Доходный подход. Выбирается, если здание оценивается с точки зрения выгодности инвестирования. Обычно таким способом оцениваются коммерческие сооружения.
3. Сравнительный метод. Оцениваются здания, которые не принесут доходов: жилая недвижимость, объекты культурного назначения. Метод используется, если рынок аналогичных строений активен, и можно произвести сравнение.

Часто оценщик использует сразу несколько методов и сравнивает полученные результаты.

Доходный подход включает три метода:

• дисконтированных остатков;
• прямой капитализации;
• остатка для зданий.

При выборе сравнительного подхода специалист прибегает к методу сравнения продаж.

Затратный подход базируется на расчете восстановительной стоимости сооружения, стоимости воспроизводства, стоимости возмещения.

На стоимость объекта анализа влияют различные факторы. Специалисты классифицируют их по нескольким направлениям:

1. По сфере влияния на объект. Это экономические, политические социальные, климатические факторы и так далее.
2. По объективности влияния. Объективные и субъективные. К объективным относят, например, экономические причины, а к субъективным  — влияние на сделку конкретного продавца или покупателя.

Имеются и другие факторы, но все они сводятся к следующим: расположение объекта, его состояние, включая внутренние инженерные элементы, конструктивные особенности сооружения, экологическая обстановка.

Документы, требуемые для анализа

Чтобы оценщик провел всесторонний и объективный анализ, ему понадобятся следующие документы:

• технический и кадастровый паспорт зданий;
• поэтажные планы с экспликацией всех помещений;
• информация об имеющихся обременениях;
• свидетельство о регистрации права собственности на объект;
• кадастровый план участка земли, на котором стоит здание.

Чтобы провести оценку, специалист должен обладать немалым опытом в этой сфере.

Кто проводит?

ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» определяет, что ее проводят физические лица, которые входят в состав саморегулируемой организации. Им требуется застраховать свою ответственность согласно требованиям законодательного акта.

Оценщики могут иметь частную практику, а могут заключать контракт с юридическим лицом и действовать от его имени.

Какие документы выдаются в результате?

Отчет об оценке – это документ, оформленный по требованиям основного закона – ФЗ №135. Он отвечает российским и международным стандартам и имеет статус официального документа.

В отчет включаются копии документов, которые использовал оценщик в работе, справки технического характера, результаты экспертиз и так далее.

Стоимость работ

Работа оценивается, исходя из размера сооружения и его назначения. Обычно, она занимает от 2 до 7 дней. Стоимость растет с увеличением площади здания. В среднем цена от 25 000 рублей до 35 000 рублей.

Предыдущая

Недвижимое имуществоОценка дуплекса

Следующая

Недвижимое имуществоОценка земельных участков