Оценка имущественных комплексов

Самой объемной разновидностью услуг оценщика является оценка имущественных комплексов (ИК), так как включает в себя исследование не одного конкретного объекта, а их совокупность, которые классифицируются как имущество того или иного лица и используются для предпринимательской деятельности. Процедура требует значительных денежных и временных затрат, но практически во всех случаях, связанных с различными манипуляциями с ИК, она обязательна.

В каких случаях применяется?

Оценка имущественных комплексов представляет собой определение денежного выражения совокупности правовых, движимых и недвижимых объектов, находящихся на балансе юридического лица и задействованных в предпринимательской деятельности. Она применяется в следующих ситуациях:

• проведение аукционов, торгов и конкурсов;
• конфискация и изъятие;
• реструктуризация предприятия;
• рассмотрение имущественных споров;
• передача в доверительное управление и лизинг;
• переуступка долговых обязательств;
• внесение имущества в уставный капитал;
• передача прав собственности.

Кроме перечисленных случаев, оценка имущественных объектов также осуществляется при наступлении обстоятельств другого характера и происходит как в добровольном, так и в обязательном порядке.

Субъекты и цели выполнения процедуры

Субъектами проведения оценки ИК выступают заинтересованные в ней лица, как физические, так и юридические, а также представитель компании или частный оценщик, который выполняет процедуру. Инициаторами определения стоимости того или иного объекта являются:

• потенциальный покупатель и продавец – для установления обоснованной цены;
• кредиторы – в целях использования объекта в качестве залога при обращении за кредитом;
• арендодатели – для установления арендной платы, с учетом рыночной стоимости исследуемого объекта;
• собственники ИК – при принятии решений, направленных на улучшение производительности объектов, а также их модернизацию;
• государственные органы и учреждения – при проведении приватизации.

Субъектами также могут выступать и иные лица, которые заинтересованы в установлении стоимости, такие как судебные инстанции, следственные органы, супруги при разделе имущества и прочие.

При этом цели проведения оценки преследуются разные и зависят от намерений заказчика.

Объекты оценки

Определение денежного выражения стоимости ИК включает в себя исследование следующих объектов:

• недвижимость;
• земельные участки;
• предприятия, компании, организации;
• ценные бумаги;
• интеллектуальная собственность;
• оборудование;
• транспорт.

В объекты анализа ценности ИК также входят отделения, офисы и организации, расположенные на удаленных друг от друга территориях, если они относятся к одному юридическому лицу.

Кто проводит оценку?

Исследовать ИК для определения его стоимости имеет право только профессионал данной области. Им может выступать физическое лицо с наличием лицензии, подготовки и квалификации оценщика. Также, оказывает оценочные услуги представитель компании, у которой имеется соответствующее разрешение и регистрация.

Как показывает статистика, на территории Российской Федерации большинство действующих оценщиков – частные лица, которые работают с определенной категорией объектов.

Так как оценка ИК – процесс сложный и трудоемкий, оценщику необходимо иметь особые знания и навыки, а также положительный опыт работы в такой сфере. Однако, если в исследуемый комплекс входят различного рода объекты или разветвленная сеть филиалов, то к процедуре привлекается не один оценщик, а целая группа.

Этапы проведения исследования

Для того чтобы запустить процедуру оценки, необходимо подать заявление в оценочную компанию либо частному оценщику. Запрос должен содержать полное наименование ИК, перечень и краткое описание объектов, входящих в него, а также цели назначения процедуры. Затем оценочная организация выставляет заказчику счет на проведение процедуры и передает проект договора.

В случае, если стороны пришли к обоюдному соглашению, ими подписывается договор об оказании услуги, а заявитель оплачивает работы, согласно выставленному счету. После чего оценщик приступает к исследованию объекта для определения его стоимости.

Документы, необходимые для анализа ценности

Для проведения качественного исследования ИК, заказчик предоставляет оценщику для изучения и анализа определенный пакет документов, состав которого зависит от объекта оценки.

Основной список, как правило, выглядит следующим образом:

• отчеты о результатах финансовой деятельности за прошедшие 5 лет;
• ведомость об имеющихся основных фондах;
• паспорта БТИ на здания и сооружения, входящие в ИК;
• штатное расписание;
• учредительные документы и устав организации;
• информация о материальных и нематериальных активах;
• сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях.

Оценщик вправе затребовать у заказчика и иные сведения, которые касаются определения стоимости какого-либо отдельного объекта.

Подходы и методы, применяемые при оценке

После того как представитель оценочной компании изучил все необходимые документы ИК, он приступает к главной процедуре – определению стоимости совокупности исследуемых объектов.

Для этого применяются специальные подходы, которые учитывают полученную информацию о прошлой и настоящей ситуации комплекса, а также прогнозируют варианты его развития в будущем.

Подходы включают в себя различные методы оценки:

• балансовая стоимость;
• скорректированная балансовая стоимость;
• замещения;
• ликвидационная стоимость.

Профессионалы-оценщики применяют в работе сразу несколько подходов для точного отражения рыночной стоимости на текущую дату, учитывая возможные будущие ситуации. Для этого анализируется чистая прибыль и активы, рассчитываются период окупаемости и прочее.

Отчет о процедуре

Отчет – документальное подтверждение о проводимой оценке, отражающий все действия специалиста во время процесса. Такой документ имеет юридическую силу, оформляется в соответствии с требованиями законодательства и представляется к рассмотрению в любые государственные структуры.

В отчете содержатся сведения обо всех объектах, входящих в состав ИК и подлежащих исследованию. При этом оценка может проводиться как всей совокупности объектов, так и отдельных их частей. Кроме того, в документе указывается информация об оценщике, его квалификации и лицензии. Также включаются в отчет различные графики, расчеты стоимости ИК и методы, которые применялись при этом.

В соответствии с нормами законодательства, отчет прошивается, нумеруется каждая его страница и заверяется руководителем оценочной организации. Кроме того, документу присваивается регистрационный номер.

Отчет имеет юридическую силу в течение полугода, после чего сведения, содержащиеся в нем, утрачивают свою актуальность.

В случае, если результаты работы оценщика имеют основания для сомнений, они оспариваются в судебном порядке в соответствии с законодательством.

Предыдущая

Недвижимое имуществоОценка земельных участков

Следующая

Недвижимое имуществоОценка квартир