Оценка склада по оптимальной методике

Оценка склада может потребоваться для реализации ряда целей в сфере недвижимого имущества. И в этом нет ничего странного, ведь склады применяются в организациях самой разной направленности. Проводить процедуру должен грамотный специалист аккредитованной компании, так как работа имеет свою специфику.

Для чего может потребоваться?

Выполняется процедура в связи с разными целями. Сегодня в практике в основном наблюдаются следующие:

1. Осуществление сделок купли-продажи. Понятно, что точную стоимость имущества в такой ситуации хотят знать обе стороны.
2. Оформление страховки. Для выявления размера компенсаций по страхованию требуется знать точную цену объекта на рынке, на время составления договора. Документация, составленная оценщиком, может в дальнейшем иметь особое значение, если будут споры по страховым компенсациям.
3. Использование имущества в качестве залога при кредитовании. От того, как качественно оценщик провел процедуру, может зависеть размер займа, который будет получен.
4. Оптимизация обложения налогами.
5. Постановка складов на баланс организации или снятие с балансового учета.
6. Занесение имущества в состав уставного капитала. По закону, его частью может быть недвижимость, если она прошла оценочную процедуру.

Цели могут быть и другими, в любом случае, оценка склада должна проводится независимым оценщиком.

Также оценка требуется, когда решаются споры по имуществу, в которых фигурирует складское помещение.

Особенности работы

Процедура достаточно сложная, и решение этого вопроса лучше доверить опытному оценщику. Особенности работы определяются тем, что есть несколько категорий складов. Различия основываются на перечне ключевых моментов:

• высота потолочной поверхности;
• состояние ремонта и характер отделки;
• пути подъезда к объекту;
• утепление склада.

От того, к какой категории относится объект, зависит его цена, а также расценки при аренде. Поэтому оценочные мероприятия должны быть не только объективными, но и достоверными, иначе правособственник понесет серьезные убытки.

При оценке учитывается ряд факторов:

• тип строения;
• год строительства;
• конструкция, планировка;
• состояние инженерных систем;
• месторасположение;
• доступность транспорта;
• системы телекоммуникации;
• энергоснабжение;
• наличие парковки;
• охрана.

Все эти и другие факторы учитывает оценщик при вычислении стоимости склада.

Кто проводит процедуру и необходимые документы

Все необходимые мероприятия должен выполнять аккредитованный специалист, применяя методики, установленные законом РФ. Исполнитель должен иметь опыт и знания.

Работа стартует с изучения общих сведений и документов, идентифицирующих объект оценочной процедуры. Заказчик предоставляет оценщику:

• свидетельство о правособственности;
• справки БТИ;
• экспликации;
• кадастровый план.

Специалист предоставит перечень тех документов и сведений, которые нужны для объективной оценки.

Как проходят оценочные мероприятия?

После обращения в консалтинговую компанию и заключения договора на услугу, исполнитель составляет задание, которое отвечает на ряд вопросов:

• какова цель проведения;
• на какую дату составляется отчетная документация;
• период проведения;
• на какие нормативы и стандарты будет опираться работа;
• какими допущениями будет ограничено исследование;
• на основании, каких ценных бумаг, осуществляется процедура.

Информация о клиенте представляет собой для физлиц паспорт или военный билет, для юрлиц – реквизиты.

Описание складского объекта обычно состоит из акта осмотра имущества. Этот документ содержит описание основных, образующих цену, параметров, на основе которых делается оценка.

Исполнитель услуги делает упор на количественные и качественные характеристики элементов, которые входят в состав объекта. Оценочная процедура включает в себя прибытие исполнителя на объект для фото. Зрительный анализ, более точно передает состояние недвижимости, что в разы увеличивает достоверность стоимости. Фото:

• документально подтверждают состояние склада;
• формируют базу доказательств.

Результаты зависят от данных о правах собственности и обременениях, которые связаны с оцениваемым объектом. Поэтому информация тщательно анализируется и прописывается в отчетной документации по выявлению цены склада. Время проведения процедуры составляет обычно 3-7 рабочих дней.

Методики

Методики применяются разные. Оценка складского помещения обычно проводится на основе использования следующих подходов:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

Оценка затратным способом основывается на определении финансовых трат, требуемых для постройки аналогичного объекта, с учетом всех разновидностей износа. Исследование по данной методике дает нижний предел стоимости объекта на рынке в ситуации превышения спроса над предложением.

Оценка склада этим способом дает высший предел итоговой суммы объекта в ситуации, когда предложение выше (переизбыток свободных площадей) спроса.

Применение затратного способа, является решающим при производстве таких задач:

• определение стоимости на пассивных рынках;
• выяснение цены объектов спецназначения;
• страховка и обложение имущества налогами;
• переоценка основных средств.

Использование сравнительного способа основывается на сопоставлении объекта оценки с аналогом, о котором есть сведения о стоимости. Исследование таким методом проводится, если рынок недвижимого имущества развит. Использование этого способа нерационально:

• при отсутствии или недостаточной развитости рынка;
• если объект будет специализированным или имеет исключительные качества, не показывающие общее рыночное состояние.

В результате, исследование этим способом дает более достоверную цену склада.

Применение доходного метода основывается на ожидаемой прибыли от эксплуатации склада. Способ отражает представление вкладчика инвестиций о недвижимом имуществе, как источнике прибыли. То есть, это качество склада принимается во внимание, как главный образующий цену фактор. Минус подхода в том, что в отличие от других он базируется на прогнозах. Оценка доходным способом четко показывает вкладчику, либо владельцу недвижимости цену объекта, с учетом действующих долгих сроков договоров аренды. Исполнитель услуги может применять как один подход, так и несколько.

Что получает заказчик?

После проведения оценочной работы заказчик на руки получает подписанный и заверенный печатью отчет. Составленный по закону документ имеет юридическую силу. Также подписывается акт передачи, договор, вносится оплата полностью, либо оплачивается остаток, если был оформлен аванс.

Предыдущая

Недвижимое имуществоОценка производственной базы

Следующая

Недвижимое имуществоОценка складских помещений