Оценка земельных участков

Для определения стоимости соток необходимо провести специальную процедуру – оценку земельного участка (ОЗУ). Любая правовая манипуляция с землей не обходится без установления ее ценности в денежном выражении. Из каких показателей она формируется, и какие методы при этом применяются – ответы на подобные вопросы будут полезны для многих владельцев недвижимости в виде земли.

Классификация земель

В первую очередь, стоимость участка зависит от принадлежности к определенной категории земель, которые различаются по их целевому назначению.

Такой классификатор представлен в Земельном Кодексе РФ.

В нем же перечисляются виды деятельности, разрешенные по каждой из групп. Согласно классификатору, земли РФ делятся на следующие категории:

• сельскохозяйственные;
• земли населенных пунктов;
• особо охраняемые территории;
• лесного фонда;
• земли спецназначения;
• водного фонда;
• территории запаса.

Принадлежность участка к той или иной группе обязательно указывается в кадастровом паспорте.

В каких случаях необходима оценка?

Основания для проведения оценки ЗУ могут быть различные. Самыми распространенными являются следующие обстоятельства, связанные с территориальным объектом:

• покупка, продажа или аренда;
• участие в торгах;
• разделение имущества при разводе супругов;
• оформление наследства;
• внесение земли в уставный фонд организации;
• оформление в качестве залога для получения кредита;
• реализация инвестиционных и строительных проектов;
• пересмотр кадастровой стоимости для уменьшения налога.

Установить стоимость важно не только собственнику ЗУ, но и государству, так как определяется ценность не только природных ресурсов, но и отдельно взятых территорий.

Факторы, влияющие на стоимость

Помимо принадлежности ЗУ к определенной категории, его стоимость формируется, в зависимости от следующих групп факторов:

• расположения;
• внешней среды;
• спроса и предложения на рынках недвижимости;
• эквивалентная полезность с аналогичными территориями.

В течение процесса оценки земельного участка также учитывается возможность подключения к коммуникациям, если на его месте предполагается строительство дома.

К тому же, важными составляющими факторами в определении стоимости ЗУ считаются инженерно-геодезические и инженерно-геологические исследования.

На основании их результатов рассматривается вопрос дальнейшего использования земли в пределах разрешенной деятельности.

Кто проводит оценку?

Оценщиком может выступать физическое лицо с наличием соответствующей лицензии, свидетельства и подготовки. Также проводят оценку территории представители отдельных экспертных компаний, у которых имеется разрешение на данный вид деятельности.

Кроме физических и юридических лиц, выполнять исследование ценности ЗУ имеют право органы исполнительной власти и местного самоуправления, при условии, если оценка осуществляется в пределах их компетенции.

Оценщик – квалифицированный специалист с наличием высшего образования, обладающий определенными знаниями и навыками в соответствующих областях. Оценка ЗУ – процесс трудоемкий, сложный и требующий грамотного подхода, поэтому заинтересованному в нем лицу следует обращаться только к опытному и проверенному профессионалу в такой среде.

Подходы, применяемые при определении ценности участка

Чтобы процедура оценки была качественно выполнена, специалист всесторонне исследует ЗУ, не упуская ни малейшей детали. Для точного определения стоимости конкретного объекта, опытный оценщик применяет ни один, а несколько подходов, включающих различные методы:

1. Доходный. Прогнозируется чистая прибыль, которую можно получить при использовании ЗУ.
2. Сравнительный. Изучается стоимость участков с аналогичными характеристиками.
3. Затратный. Учитываются будущие затраты, которые будет необходимо вложить на улучшение ЗУ.

Как показывает практика, чаще всего для ОЗУ используют сравнительный подход, так как он в большей степени ориентирован на рынок.

Однако при этом не учитываются некоторые аспекты исследуемого объекта, поэтому для получения достоверной информации о ценности территории применяются все три подхода.

Порядок определения стоимости участка

Одна из наиболее распространенных манипуляций с ЗУ – продажа. Перед тем, как сделка осуществится, каждому владельцу земли целесообразно воспользоваться услугами оценщика.

Для определения рыночной стоимости участка в оценочную компанию (частном оценщику) подается заявление на проведение процедуры с указанием ее цели и задач. Затем оценщик передает заказчику счет, в котором прописана сумма за проведение работы. После совершения заинтересованным лицом оплаты между сторонами заключается договор на оказание оценочной услуги, и специалист приступает к всестороннему исследованию объекта.

Началом работы оценщика считается изучение документов на ЗУ, которые предоставляет заказчик. К основным из них относятся следующие:

• паспорт владельца земли;
• правоустанавливающие документы;
• геодезический либо кадастровый план;
• сведения о проходящих через участок коммуникациях;
• информация о наличии обременения;
• сведения о размере взимаемого налога.

Информация, отображенная в документации, тщательно анализируется и определяется возможная выгода от использования ЗУ.

После чего, специалист применяет различные подходы для получения рыночной стоимости исследуемой территории. Выведенные данные являются итоговым результатом проделанной работы оценщика.

Содержание отчета оценщика

Отчет об оценке земельного участка – главный аргумент, подтверждающий стоимость земельного участка. Он имеет юридическую силу, согласно законодательству, и используется в судебных инстанциях при рассмотрении спорных вопросов.

Заключение представителя оценочного учреждения содержит главные характеристики объекта, таблицы, формулы и расчеты специалиста, в результате которых была выведена определенная стоимостная оценка в денежном выражении. К отчету также прилагаются дополнительные выписки, графики и копии.

Оформляется отчет в письменном виде, в порядке, установленном законодательными нормами и нормативами, прошивается и заверяется печатью оценочной компании (частного оценщика). Период, в течение которого результат оценки имеет юридическую силу, составляет 6 месяцев.

В случае, если заключение представителя оценочной организации вызывают сомнения, оно оспаривается в судебном порядке. Однако, для этого необходимы серьезные основания, такие как личная заинтересованность оценщика, его некомпетентность и прочие.

Предыдущая

Недвижимое имуществоОценка зданий и сооружений

Следующая

Недвижимое имуществоОценка имущественных комплексов