Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
18.04.2018 18:07:25
Оценка зданий и сооружений - действенный способ определить не только стоимость одного квадратного метра, но и всего сооружения в целом. Это направление оценки одно из самых распространенных. Оценка зданий и сооружений - действенный способ определить не только стоимость одного квадратного метра, но и всего сооружения в целом. Это направление оценки одно из самых распространенных.

Действенный способ определить не только стоимость одного квадратного метра, но и всего сооружения в целом – это оценка зданий и сооружений. Это направление оценки одно из самых распространенных. Для чего необходима такая процедура, и каким способом она проводится?

Когда требуется оценка?

Процедура необходима юридическим и физическим лицам в следующих случаях:

  • при покупке квартиры в кредит;

  • при определении цены имущества для страхования;

  • при вложении средств в уставный капитал;

  • для постановки зданий на баланс.

Оценке могут подвергаться любые строения, которые подпадают под описание понятия «здание». Это объекты, созданные людьми, имеющие внутреннее пространство. Они подразделяются на такие строения:

  • административные – для деятельности людей, занятых управлением;

  • коммерческие – для целей бизнеса;

  • жилые – для жизни человека;

  • производственные – для ведения хозяйственной деятельности, производства;

  • складские – для хранения.

Оценка зданий и сооружений

Этапы проведения процедуры по нежилым помещениям:

  1. Общий осмотр.

  2. Сбор необходимых документов.

  3. Оценка рынка недвижимости в исследуемой сфере.

  4. Поиск аналогов на рынке.

  5. Составление расчетов по методикам.

  6. Составление отчета.

Оценку нежилых помещений проводят со следующими целями:

  1. Перед покупкой или продажей.

  2. Для сдачи в аренду.

  3. Для передачи в качестве залога.

  4. Для предъявления материалов в суд.

  5. При внесении их на баланс или как уставный капитал.

  6. Для определения налоговой базы.

  7. Чтобы застраховать.

  8. Перед тем как передать сооружение в оперативное управление.

Чтобы провести оценку, необходимо воспользоваться одним из методов.

В составе зданий оценке могут быть подвержены отдельные сооружения: дороги, мосты, тоннели, емкости, линии электропередач, объекты благоустройства и так далее.

Методы проведения оценки

Оценщик, перед проведением работ, сначала отвечает на несколько вопросов:

  1. Каково назначение объекта?

  2. Цель проведения анализа?

  3. Много ли аналогов на рынке подобной недвижимости?

Исходя из полученных ответов, применяется один из методов:

  1. Затратного подхода. Этот вариант используется, если здание нужно оценить для налогообложения, разделения прав, страхования. Метод подходит в случаях, когда аналогичных строений не много, и провести сравнительный анализ затруднительно.

  2. Доходный подход. Выбирается, если здание оценивается с точки зрения выгодности инвестирования. Обычно таким способом оцениваются коммерческие сооружения.

  3. Сравнительный метод. Оцениваются здания, которые не принесут доходов: жилая недвижимость, объекты культурного назначения. Метод используется, если рынок аналогичных строений активен, и можно произвести сравнение.

Часто оценщик использует сразу несколько методов и сравнивает полученные результаты.

Доходный подход включает три метода:

  • дисконтированных остатков;

  • прямой капитализации;

  • остатка для зданий.

При выборе сравнительного подхода специалист прибегает к методу сравнения продаж.

Затратный подход базируется на расчете восстановительной стоимости сооружения, стоимости воспроизводства, стоимости возмещения.

Оценка зданий и сооружений

На стоимость объекта анализа влияют различные факторы. Специалисты классифицируют их по нескольким направлениям:

  1. По сфере влияния на объект. Это экономические, политические социальные, климатические факторы и так далее.

  2. По объективности влияния. Объективные и субъективные. К объективным относят, например, экономические причины, а к субъективным  - влияние на сделку конкретного продавца или покупателя.

Имеются и другие факторы, но все они сводятся к следующим: расположение объекта, его состояние, включая внутренние инженерные элементы, конструктивные особенности сооружения, экологическая обстановка.

Документы, требуемые для анализа

Чтобы оценщик провел всесторонний и объективный анализ, ему понадобятся следующие документы:

  • технический и кадастровый паспорт зданий;

  • поэтажные планы с экспликацией всех помещений;

  • информация об имеющихся обременениях;

  • свидетельство о регистрации права собственности на объект;

  • кадастровый план участка земли, на котором стоит здание.

Чтобы провести оценку, специалист должен обладать немалым опытом в этой сфере.

Кто проводит?

ФЗ №135 "Об оценочной деятельности" определяет, что ее проводят физические лица, которые входят в состав саморегулируемой организации. Им требуется застраховать свою ответственность согласно требованиям законодательного акта.

Оценщики могут иметь частную практику, а могут заключать контракт с юридическим лицом и действовать от его имени.

Какие документы выдаются в результате?

Отчет об оценке – это документ, оформленный по требованиям основного закона – ФЗ №135. Он отвечает российским и международным стандартам и имеет статус официального документа.

В отчет включаются копии документов, которые использовал оценщик в работе, справки технического характера, результаты экспертиз и так далее.

Оценка зданий и сооружений

Стоимость работ

Работа оценивается, исходя из размера сооружения и его назначения. Обычно, она занимает от 2 до 7 дней. Стоимость растет с увеличением площади здания. В среднем цена от 25 000 рублей до 35 000 рублей.