Оценка торгового центра и подбор документов

Оценка торгового центра – немаловажная часть бизнеса, позволяющая правильно определить дальнейшие перспективы развития объекта, рассмотреть возможные потери и так далее. Оценочная процедура чаще всего осуществляется с заранее определенной целью, для реализации которой может потребоваться анализ общего экономического потенциала страны, рынка недвижимости.

Понятие торгового центра и регламентированные причины проведения оценки

Торговый центр – крупный объект, содержащий коммерческие, развлекательные и торговые единицы. Они размещаются в одном здании, имеющем внушительную территорию. Все элементы находятся в едином управлении, работа построена на одной концепции.

Этот вид недвижимости позволяет владельцу получать прибыль, которая базируется на торговой наценке и арендных платежах.

Оценочные мероприятия в отношении ТЦ необходимы при выполнении следующих правовых моментов:

1. Смене права собственности: при переходе недвижимости из частной в государственную и наоборот.
2. Регулирования права владения и пользования: возникает после заключения договора аренды любой недвижимости.
3. Оформления права аренды: это вещное право, которое также имеет свою рыночную стоимость.
4. Если объект оценки становится частью уставного капитала юридического лица.
5. Для оформления сделки купли-продажи.
6. При разрешениях имущественных споров (включая обращения в суд).
7. При передаче недвижимости в залог или наследство.
8. Для страхования.

ТЦ представляет интерес для инвесторов, одновременно будучи рискованным объектом для вложения финансов. Оценочная процедура в отношении объекта – это непростая задача. Здесь требуется правильная расстановка целей. Важно провести детальный анализ установившейся товарной и экономически-правовой ситуации и состояния рынка недвижимости. Производится определение перспектив.

Когда нужна процедура?

Оценка недвижимости может осуществляться в плановом порядке, по причинам, перечисленным выше. Может потребоваться и в экстренных случаях, к которым относят:

1. Природные чрезвычайные ситуации, например, потоп, пожар и так далее.
2. Техногенные чрезвычайные ситуации.
3. Ремонт.

Универсальной шкалы оценочного процесса в экстренных случаях не существует. Самое общее разделение оценки ущерба в экстренных ситуациях – это естественное (стоимость выражается в денежных единицах) и субъективная (количественная оценка) шкала.

Основополагающие критерии

В основном, перед специалистом-оценщиком ставится задача определить стоимость и доходоприносящую нишу.

С этой целью в основу работы ложатся следующие критерии:

1. Рассмотрение величины земельного участка под ТЦ, наличие парковок, их вид и количество.
2. Определение местоположения, удобства транспортного сообщения.
3. Анализ товарных групп, их специализация.
4. Оценка аудитории и величины потока клиентов.
5. Выяснение группы капитальности, количества этажей, даты начала работы, наличия эскалаторов и систем коммуникации. Определение точек общепита и развлекательных объектов.
6. Взвешивание архитектурно-планировочных структур.

Оценщик проводит очный осмотр и составляет достоверный Акт осмотра, содержащий главные параметры, непосредственно влияющие на стоимость.

Кто и как осуществляет?

Работа может быть проведена, как планово, так и в срочном порядке. Занимается этим специализированная служба, имеющая лицензию на выполнение оценочных работ.

Специалист – это оценщик, который должен обладать знаниями во многих областях: от математики до экономики и маркетинга. Он должен разбираться в последних тенденциях в покупке и продаже, уметь анализировать и складывать несколько показателей. Образование должно быть профильным – в университетах существует направление «оценщик недвижимости».

Некоторые обязанности и навыки оценщика:

• анализ бухгалтерских документов;
• маркетинговый анализ;
• установка рыночной стоимости;
• написание подробного отчета;
• хранение отчетов в течение установленного законом времени.

Продолжительность проведения оценки составляет от 3-5 дней до одного месяца.

Сроки варьируются в зависимости от качества подготовленных документов, а также сложности оценки.

Требуемые документы

Перечень документов для оценки стоимости каждого конкретного типа недвижимости будет индивидуальным.

Для оценки потребуются:

1. Документ, подтверждающий тип права временного пользования или постоянного владения (собственность, аренда и т.д.).
2. Документы БТИ.
3. Сведения о долговых обязательствах ТЦ, о количестве арендаторов, об ограничениях по использованию.
4. Поэтажный план.
5. Технический паспорт.
6. Геодезический план.
7. Информация о земельном участке, на котором расположен.
8. Информация о всех сооружениях, которые также входят в состав (например, автостоянка), за этим документом нужно обратиться в кадастровую организацию.
9. Свидетельство о регистрации (выдается по месту регистрации).
10. Документ о балансовой стоимости здания.

Заявку на получение почти всех документов необходимо оставить в МФЦ города. В зависимости от целей перечень может быть сокращен или расширен.

Документы о результатах

После завершения работы заказчику выдается главный документ – отчет, подтверждающий прохождение оценки торгового центра. Он действителен в течение одного года. После этого оценочно-стоимостную процедуру необходимо осуществлять заново. К отчету в обязательном порядке прикладывается свидетельство об образовании оценщика, а также лицензионный сертификат фирмы, проводившей оценку.