Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
04.07.2018 16:56:23
Оценка склада может потребоваться для реализации ряда целей в сфере недвижимого имущества. И в этом нет ничего странного, ведь склады применяются в организациях самой разной направленности. Оценка склада может потребоваться для реализации ряда целей в сфере недвижимого имущества. И в этом нет ничего странного, ведь склады применяются в организациях самой разной направленности.

Оценка склада может потребоваться для реализации ряда целей в сфере недвижимого имущества. И в этом нет ничего странного, ведь склады применяются в организациях самой разной направленности. Проводить процедуру должен грамотный специалист аккредитованной компании, так как работа имеет свою специфику.

Для чего может потребоваться?

Выполняется процедура в связи с разными целями. Сегодня в практике в основном наблюдаются следующие:

  1. Осуществление сделок купли-продажи. Понятно, что точную стоимость имущества в такой ситуации хотят знать обе стороны.

  2. Оформление страховки. Для выявления размера компенсаций по страхованию требуется знать точную цену объекта на рынке, на время составления договора. Документация, составленная оценщиком, может в дальнейшем иметь особое значение, если будут споры по страховым компенсациям.

  3. Использование имущества в качестве залога при кредитовании. От того, как качественно оценщик провел процедуру, может зависеть размер займа, который будет получен.

  4. Оптимизация обложения налогами.

  5. Постановка складов на баланс организации или снятие с балансового учета.

  6. Занесение имущества в состав уставного капитала. По закону, его частью может быть недвижимость, если она прошла оценочную процедуру.

Цели могут быть и другими, в любом случае, оценка склада должна проводится независимым оценщиком.

Также оценка требуется, когда решаются споры по имуществу, в которых фигурирует складское помещение.

Оценка складских помещений

Особенности работы

Процедура достаточно сложная, и решение этого вопроса лучше доверить опытному оценщику. Особенности работы определяются тем, что есть несколько категорий складов. Различия основываются на перечне ключевых моментов:

  • высота потолочной поверхности;

  • состояние ремонта и характер отделки;

  • пути подъезда к объекту;

  • утепление склада.

От того, к какой категории относится объект, зависит его цена, а также расценки при аренде. Поэтому оценочные мероприятия должны быть не только объективными, но и достоверными, иначе правособственник понесет серьезные убытки.

При оценке учитывается ряд факторов:

  • тип строения;

  • год строительства;

  • конструкция, планировка;

  • состояние инженерных систем;

  • месторасположение;

  • доступность транспорта;

  • системы телекоммуникации;

  • энергоснабжение;

  • наличие парковки;

  • охрана.

Все эти и другие факторы учитывает оценщик при вычислении стоимости склада.

Кто проводит процедуру и необходимые документы

Все необходимые мероприятия должен выполнять аккредитованный специалист, применяя методики, установленные законом РФ. Исполнитель должен иметь опыт и знания.

Работа стартует с изучения общих сведений и документов, идентифицирующих объект оценочной процедуры. Заказчик предоставляет оценщику:

  • свидетельство о правособственности;

  • справки БТИ;

  • экспликации;

  • кадастровый план.

Специалист предоставит перечень тех документов и сведений, которые нужны для объективной оценки.

Как проходят оценочные мероприятия?

После обращения в консалтинговую компанию и заключения договора на услугу, исполнитель составляет задание, которое отвечает на ряд вопросов:

  • какова цель проведения;

  • на какую дату составляется отчетная документация;

  • период проведения;

  • на какие нормативы и стандарты будет опираться работа;

  • какими допущениями будет ограничено исследование;

  • на основании, каких ценных бумаг, осуществляется процедура.

Информация о клиенте представляет собой для физлиц паспорт или военный билет, для юрлиц – реквизиты.

Описание складского объекта обычно состоит из акта осмотра имущества. Этот документ содержит описание основных, образующих цену, параметров, на основе которых делается оценка.

Исполнитель услуги делает упор на количественные и качественные характеристики элементов, которые входят в состав объекта. Оценочная процедура включает в себя прибытие исполнителя на объект для фото. Зрительный анализ, более точно передает состояние недвижимости, что в разы увеличивает достоверность стоимости. Фото:

  • документально подтверждают состояние склада;

  • формируют базу доказательств.

Результаты зависят от данных о правах собственности и обременениях, которые связаны с оцениваемым объектом. Поэтому информация тщательно анализируется и прописывается в отчетной документации по выявлению цены склада. Время проведения процедуры составляет обычно 3-7 рабочих дней.

Оценка складских помещений

Методики

Методики применяются разные. Оценка складского помещения обычно проводится на основе использования следующих подходов:

  • затратный;

  • сравнительный;

  • доходный.

Оценка затратным способом основывается на определении финансовых трат, требуемых для постройки аналогичного объекта, с учетом всех разновидностей износа. Исследование по данной методике дает нижний предел стоимости объекта на рынке в ситуации превышения спроса над предложением.

Оценка склада этим способом дает высший предел итоговой суммы объекта в ситуации, когда предложение выше (переизбыток свободных площадей) спроса.

Применение затратного способа, является решающим при производстве таких задач:

  • определение стоимости на пассивных рынках;

  • выяснение цены объектов спецназначения;

  • страховка и обложение имущества налогами;

  • переоценка основных средств.

Использование сравнительного способа основывается на сопоставлении объекта оценки с аналогом, о котором есть сведения о стоимости. Исследование таким методом проводится, если рынок недвижимого имущества развит. Использование этого способа нерационально:

  • при отсутствии или недостаточной развитости рынка;

  • если объект будет специализированным или имеет исключительные качества, не показывающие общее рыночное состояние.

В результате, исследование этим способом дает более достоверную цену склада.

Применение доходного метода основывается на ожидаемой прибыли от эксплуатации склада. Способ отражает представление вкладчика инвестиций о недвижимом имуществе, как источнике прибыли. То есть, это качество склада принимается во внимание, как главный образующий цену фактор. Минус подхода в том, что в отличие от других он базируется на прогнозах. Оценка доходным способом четко показывает вкладчику, либо владельцу недвижимости цену объекта, с учетом действующих долгих сроков договоров аренды. Исполнитель услуги может применять как один подход, так и несколько.

Что получает заказчик?

После проведения оценочной работы заказчик на руки получает подписанный и заверенный печатью отчет. Составленный по закону документ имеет юридическую силу. Также подписывается акт передачи, договор, вносится оплата полностью, либо оплачивается остаток, если был оформлен аванс.