Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
04.07.2018 15:42:30
Оценка офиса – сложная задача, имеющая свою специфику. Услугу должен выполнять опытный специалист, только в этом случае можно рассчитывать на законность выданного в результате документа. Оценка офиса – сложная задача, имеющая свою специфику. Услугу должен выполнять опытный специалист, только в этом случае можно рассчитывать на законность выданного в результате документа.

Оценка офиса – сложная задача, имеющая свою специфику. Услугу должен выполнять опытный специалист, только в этом случае можно рассчитывать на законность выданного в результате документа.

Факторы, влияющие на процесс

Практически все бизнес-центры и отдельные офисные помещения располагаются в городской черте. Это первостепенно связано с тем, что в основном работают люди в городах.

Клиенты добираются до офиса следующими способами:

  • в городском виде транспорта;

  • на личном авто;

  • на служебной маршрутке.

Сегодня офис фирмы – это визитная карточка организации. Поэтому компании стараются иметь офисное помещение в элитных районах мегаполиса, ближе к центру.

Оценка офиса

Состояние объекта – это второй основополагающий критерий.

Когда нужна оценка?

Услуга может потребоваться в разных ситуациях. Перечислим лишь некоторые причины:

  1. Переоценка офиса как основного средства в доли организации, когда нужно провести оптимизацию размера налога на имущество, отчисляемого в налоговый орган.

  2. В роли залогового имущества для кредитных обязательств.

  3. Для продажи, приобретения объекта или перераспределения прав на имущество.

  4. Для выяснения нормативно правильной суммы договора страхования.

  5. Для постановки на баланс фирмы или при занесении в уставный капитал организации.

Прежде чем начнутся мероприятия, следует определиться с целью выполнения услуги. От этого зависит большее число параметров, оказывающих влияние на цену офиса, а также на комплектацию пакета документации. От того, как точно установлена цель, зависит оценочная методика.

Что влияет на стоимость?

Цена зависит от ряда показателей. На рыночную стоимость офиса влияет целый ряд факторов:

  1. Экономических.

  2. Региональных.

  3. Физических.

  4. Социальных.

Сказывается на стоимости и устройство дел на локальном рынке офисной недвижимости. Факторы, воздействующие на результат независимой оценочной процедуры офисного объекта, следующие:

  1. Место расположения офиса, близость к другим бизнес-центрам.

  2. Наличие комфортной парковки и пути подъезда к объекту.

  3. Присутствие охранной системы.

  4. Состояние объекта внутри и снаружи.

  5. Присутствие коммуникационных систем инженерных сетей, вентиляции и сплит.

  6. Присутствия лифтов.

Естественно, играет роль инфраструктура. Цена зависит от наличия полноценно-функционирующих на территории бизнес-комплекса:

  • кафетериев;

  • спортцентров;

  • косметических салонов;

  • парикмахерских;

  • магазинов;

  • банкоматов.

Во внимание берется год постройки и последнего капремонта, законность оформления документов на здание, наличие профструктуры по управлению. Помимо этого, важнейшим критерием при оценочных мероприятиях является класс офиса согласно международным стандартам.

Класс должен быть определен из соответствия общепринятым стандартам. Нельзя забывать и про ликвидность, присутствие действующих договоров аренды с арендаторами помещений.

Если говорить об объекте, который передается в аренду полностью или частично, надо помнить о разнообразных обременениях, оказывающих влияние на возможность применения здания обладателем прав.

Оценка офиса

Лучший подход в оценочной процедуре

Как и при работе с прочими объектами коммерческой недвижимости, более результативным при оценке офиса, будет сравнительный подход. При помощи данной методики получается выявить точную итоговую цену изучаемого объекта на рынке, на сегодняшний день, в реальном времени.

Это не значит, что не могут использоваться и другие подходы:

  • затратный, в ситуации если офис не эксплуатировался;

  • доходный метод, если офисное помещение уже определенный период работает, имея долгосрочные контракты с арендаторами.

В ситуации, если отчетная документация о проведенных оценочных исследований нужна для вкладывания в проект инвестиций, могут использоваться оба подхода. А также, если оцениваемый объект не имеет аналогичных ему на действующем рынке. При оценке принимается во внимание не только его текущая цена, но и ставки платы за аренду. Отчетная документация может содержать советы по более результативному применению имущества для получения максимума денежных средств или повышения текущей суммы за офис.

Необходимая документация

Для проведения оценочной процедуры следует подготовить пакет ценных бумаг. Перечень документации для оценки офиса:

  1. Ценные бумаги на правообладание (собственность, аренда и так далее).

  2. Материалы из БТИ (выписка из техпаспорта, экспликация, поэтажный план).

  3. Разрешительная бумага на перепланировку (при наличии).

  4. Данные о наличие обременений.

  5. Документация на землю (владение, аренда и другое).

  6. Информация по балансу, коммунальным платежам и налогам.

Также оценщику может понадобиться:

  1. Сметная документация по осуществленным ремонтным работам.

  2. Данные о платежах за аренду, оплаченных арендаторами и т.д.

  3. Материалы, на правовладение арендой земли (в ситуации оформления земельных правоотношений).

Все ценные бумаги, передаваемые оценщику должны заверяться подписью уполномоченного лица и синей печатью компании. Если этого не сделать, отчет будет недействителен, юридической силы он иметь не будет.

Как проходит процедура?

Оценкой занимается специалист узкопрофильной аккредитованной компании. Оценщик должен иметь опыт работы, высшее образование, навыки и разрешение на занятие данным видом деятельности.

Оценочные мероприятия проводятся в указанный в договоре день. После того как заказчик внесет оплату за предоставляемую ему услугу, оценщик приезжает на объект, осуществляет процедуру:

  1. Осматривает офис, собирает информационные данные о физ.характеристиках.

  2. Анализирует окружение, исследуемого объекта.

  3. Анализирует рынок офисной недвижимости.

  4. Подбирает эффективную методику по оценке офиса, учитывая его специфические моменты.

  5. Выполняет исследование.

По итогам исследования и проверки оценщик составляет отчетную документацию.

Товароведческая экспертиза

Результат

На руки заказчик получает юридически значимый документ – отчет, составленный по закону РФ. После того как заказчик ознакомиться с бумагой, подписывается акт приемки-передачи. Срок действия отчета 6 месяцев с момента выдачи.