Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
26.06.2018 17:19:07
При оценке торговых площадей первое, на что обращает внимание оценщик – это место, в котором находится торговая точка. Далее оценщик выясняет, какова плотность жилой застройки в том месте, где расположен магазин. При оценке торговых площадей первое, на что обращает внимание оценщик – это место, в котором находится торговая точка. Далее оценщик выясняет, какова плотность жилой застройки в том месте, где расположен магазин.

Есть множество разных операций с коммерческой недвижимости, в которых представление отчета после проведения такой процедуры, как оценка магазина, является необходимым. Коммерческая недвижимость – надежный метод сбережения и увеличения количества средств. Кроме того, магазин является наиболее привлекательной областью в сфере инвестирования. Банки, для оформления кредитов, практически всегда готовы принять магазин, как залоговое имущество.

Когда нужна оценка магазина?

Оценку торговых помещений необходимо выполнять в случаях:

  • Процесса приобретения или продажи торговой недвижимости;

  • Оформления договора дарения;

  • Привлечения инвестиций;

  • При получении кредита, оформление торговой площади в качестве залога;

  • Разделение имущества;

  • Установление платы аренды;

  • Страхование;

  • Определение суммы ущерба;

  • Для налогового учета;

  • Для изменения в уставном фонде;

  • Для приватизации;

  • Ликвидации магазина.

На сегодняшний день магазин является комплексом в котором сочетаются производство, распределение и потребление. Его оценка зависит от многих критериев.

Оценка магазина

Магазины делятся по таким критериям:

  • Виды продаваемых товаров;

  • Размер территории;

  • Ценовая политика;

  • Форма обслуживания;

  • Местоположение;

  • Целевая аудитория и реклама.

Существует пять основных форматов магазинов:

  • Маленькие магазины;

  • дискаунтеры;

  • магазин-склад;

  • супермаркет;

  • гипермаркет.

После определения цели проведения процедуры устанавливается один из разновидностей оценивания объекта.

Рыночная стоимость (отражает реальную цену объекта для продажи, в условиях нормального конкурентоспособного рынка).

Ликвидационная стоимость (определяется при вынужденной передачи строения в собственность другому лицу. Инвестиционная стоимость устанавливается для конкретного лица в целях привлечения инвестиций.

Какие документы нужны для оценки?

Процедура оценивания торговых помещений или зданий делается по предъявлению следующих документов:

  • Документ, подтверждающий право собственности;

  • Тех. паспорт БТИ;

  • Кадастровый паспорт или схема объекта;

  • Документы о балансовой стоимости;

  • Данные о распоряжении землей;

  • Паспортные данные и идентификационного кода собственника;

  • Свидетельство о госрегистрации предприятия (для юридических лиц)

Учитывая цели проведения процедуры, список документов может расширяться.

Что влияет на оценочную стоимость магазинов?

Основные факторы, которые влияют на итоговую цену торговой недвижимости:

  • Безупречная репутация;

  • Конкурентоспособность на рынке;

  • Наличие дополнительных услуг (стоянка, охрана и т.д.);

  • Характеристика объекта;

  • Месторасположение;

  • Состояние помещения;

  • Присутствие дополнительных площадей, складов.

Эксперт углубленно изучает каждый фактор в процессе исследования для выведения конечной цены.

Как правильно выбрать оценщика?

Для установления объективной оценки коммерческой недвижимости необходимо обратиться к профессиональному оценщику.

Перед подписанием договора с оценщиком нужно выяснить следующие факторы:

  • Проверить документы, которые подтверждают деятельность (диплом, сертификат);

  • Опыт работы в сфере оценочной деятельности;

  • Четкость формулировки способа, метода процесса оценивания;

  • Отзывы предыдущих клиентов.

Рассчитывать оценочную стоимость должен специалист, от этого зависит, насколько компетентно и объективно будет проведена реальная оценка, которая в свою очередь повлияет на проведения операций с недвижимостью.

Этапы оценки торговой недвижимости

Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Предоставление необходимых документов и Заключение договора с оценщиком на проведения работ.

  2. Выезд эксперта к оцениваемому объекту, осуществление необходимых расчетов и фотографирование магазина.

  3. Анализ специалистом всех критериев объекта коммерческой недвижимости.

  4. Выбор подходов и методов профессионалом для оценивания.

  5. Расчет итоговой стоимости магазина, согласование результатов.

  6. Составление отчета об оценке стоимости недвижимости.

В процессе оценивания обязательно личное присутствие эксперта для проведения анализа, детального описания и фотографирование магазина. После завершения процедуры оценивания заказчик получает отчет об оценочной стоимости.

Что представляет собой отчет?

В документе содержится вся информация об проведении расчета стоимости, заказчике и исполнителе, а также сведения о цели оценки.

Содержание отчета об оценке:

  • Данные о заказчике и исполнителе;

  • Цель проведения процедуры;

  • Характеристика объекта оценки;

  • Отображение процесса оценки;

  • Описание применяемых стандартов и методов;

  • Анализ рынка;

  • Фотографии объекта;

  • Приложения.

Документ прошивается, пронумеровывается страницы, подписывается экспертом, закрепляется печатью. К отчету прилагаются копии документов заказчика, исполнителя и данных о недвижимости.

Оценка магазина

После получения отчета и отсутствия претензий к выполненной работе, заказчик подписывает акт сдачи-приемки. Отчет действителен в течение шести месяцев с даты оценки недвижимости.

Стоимость проведения процедуры

Цена выполнения работ зависит от площади оценочного объекта. В стоимость работ входит: выезд эксперта для изучения объекта, фотографирование и формирование акта, комплексное проведение оценочных услуг, печать отчета в одном экземпляре.

Сроки выполнения работ в среднем составляет два дня.

Существует ряд дополнительно оплачиваемых услуг: размещение цветных фотографий в отчете (для оформления ипотеки), получение дополнительного экземпляра отчета, выполнение услуг в срочном режиме.

Когда требуется отчет?

Документ об оценке необходим:

  • Для осуществления сделки купли-продажи;

  • Для оспаривания кадастровой стоимости;

  • Для залога недвижимости;

  • Для выяснения споров о разделе имущества;

  • Для вступления в права наследства;

  • Для выкупа;

  • Для взноса в уставной капитал.

Отчет об оценке стоимости недвижимости происходит в соответствии с требованиями федерального законодательства. Если документ выполняется для конкретного банка необходимо учитывать дополнительные стандарты и требования этого банка. Для соблюдения экспертом их требования перед началом выполнения работ необходимо указывать наименование банка.