Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
07.04.2018 02:35:13
Оценке домов и дач - определение рыночной стоимости, исходя из количества квадратных метров, материалов, использованных в строительстве и отделке, и других параметров. Оценке домов и дач - определение рыночной стоимости, исходя из количества квадратных метров, материалов, использованных в строительстве и отделке, и других параметров.

Загородная недвижимость, особенно в элитных районах – востребованный продукт, поэтому и к оценке домов и дач прибегают все чаще. Определение рыночной стоимости, исходя из количества квадратных метров, материалов, использованных в строительстве и отделке, и других параметров, требует профессионализма.

Когда понадобится оценочная процедура?

Задача проводимых оценочных мероприятий – выяснить объективную, максимально приближенную к действительной, стоимость загородной недвижимости. Необходимость процедуры обусловлена желанием собственника совершить сделку относительно недвижимости и быть уверенным в целесообразности установленной для этого цены.

Часто оценочную процедуру заказывают продавцы или покупатели для того, чтобы убедиться в правильности установленной стоимости жилья.

Также оценка домов и дач понадобится при следующих ситуациях:

  • Оформлении дома под залог ипотеки кредита в банке;

  • Вступлении в доли наследства;

  • Страховании;

  • Составлении договора дарения, оплаты нотариальной пошлины при этом;

  • Необходимости регулярных налоговых выплатах;

  • Составлении брачного договора, договора ренты, аренды;

  • Судебных спорах (гражданско-правовые вопросы, уголовные и административные дела).

Раздел имущества при разводе супругов или осуществление выплат алиментной задолженности – еще одна распространенная причина обращения в оценочную службу.

Оценка домов и дач

Объект и критерии оценки

Объектом оценочных мероприятий является непосредственно загородный дом, коттедж (дача) или доля в жилище, а также принадлежащие собственнику участок земли и дополнительные постройки на нем. Поскольку подобное жилье проверяется не только по количеству квадратных метров, а вероятность переплаты, или наоборот, недоплаты, высока, требуется тщательно изучить следующие критерии:

  • Тип здания (дачный, загородный летний дом или дом для постоянного проживания, коттедж, вилла);

  • Год постройки (учесть, сколько дом находился на этапе строительства, долго ли был без основного покрытия);

  • Год введения в эксплуатацию;

  • Уровень износа жилища;

  • Наличие документации на дом, участок, разрешение на дополнительное строительство на нем;

  • Площадь участка, на котором построен дом;

  • Конструктивные особенности (этажность, планировка, балконы, мансарда, терраса, пристройки);

  • Наличие и этап выполненного ремонта;

  • Наличие дополнительных построек на участке (баня, гараж, крытые беседки, погреба, летние кухни);

  • Условия коммуникации (подвод электричества, возможность увеличения мощности электропровода, подключение к газопроводу, водопроводу, наличие отдельного колодца и водопровода, вентиляция, отопление, кондиционер);

  • Уровень естественной освещенности основных помещений, вид из окна;

  • Принадлежность участка к коттеджному поселению, условия безопасности (охранный пункт по периметру поселка, беспрепятственный проезд пожарной охраны, кареты скорой помощи);

  • Развитие инфраструктуры;

  • Возможность проведения телефонной стационарной связи, наличие и качество мобильной связи, телекоммуникаций;

  • Транспортная доступность (отдаление от железнодорожных или автовокзалов, автобусных остановок);

  • Расположение и уровень престижности района, области.

Немаловажным фактором, влияющим на стоимость жилья, будут экологические условия: удаленность от предприятий, лесозаготовительных организаций, наличие зеленой зоны.

Качество воды, почвы и воздуха учитываются.

Кто проводит оценку?

Оценку проводят в независимой оценочной компании. Обычно собирается комиссия из нескольких экспертов в сфере финансов и экономики. Руководит процедурой и составляет заключение исключительно эксперт-оценщик, имеющий высшее образование по экономической специальности и прошедший курс «Оценка недвижимости» и получивший документ о прохождении курсов повышении квалификации.

Поскольку сразу после окончания ВУЗа оценщик поступает в штат компании как помощник оценщика, требуется как минимум 1,5-3 года практики, прежде чем его назначат руководителем оценочной процедуры.

Как проводится процедура?

Заинтересованное лицо заключает с организацией договор. В нем четко указывают:

  • задачи процедуры, дополнительные условия;

  • дату и сроки проведения оценки;

  • обязанности сторон;

  • стоимость услуг.

Данные определяют в индивидуальном порядке. Дата выбирается с учетом мнения других заинтересованных лиц, при их наличии. Стоимость и срок проведения зависит от площади объекта, отдаленности его от города и других причин.

Процедуру оплачивает клиент, то есть собственник жилья или непосредственный будущий владелец.

Оценка домов и дач

Какие документы понадобятся?

При составлении договора заказчику требуется предоставить ряд документов, без которых оценка невозможна:

  • паспорт с постоянной регистрацией, ИНН;

  • правоустанавливающие документы на жилье из ЕГРН (или договор купли-продажи, свидетельство о регистрации недвижимости);

  • технический паспорт, домовая книга или поэтажный подробный план жилища (обратиться в БТИ);

  • сведения об обременении жилища (договор аренды, кредитный и ипотечный договор, исполнительный лист об аресте недвижимости);

  • документация на земельный участок (выписка из ЕГРН, кадастровой службы или договор купли-продажи, дарения).

Возможно понадобятся другие документы, к примеру, если необходимо оценить недострой, нужно предоставить проектно-сметные документы.

Дальнейшие действия оценщика

Получив всю необходимую документацию и доступ к объекту оценки, комиссия сначала подготавливает акт о начале процедуры. Затем переходят к изучению предоставленных справок, выписок и договоров.

При выезде на объект оценщик сопоставляет установленные вновь факты с зафиксированными сведениями документально. Вносит в отчет корректировки по необходимости.

Затем переходит к выбору метода (сравнительный, доходный или затратный) и оценке исходя из выявленных сведений. Для этого используют целый ряд формул.

Оценка выявляется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, характеристик жилья, конкуренции и других установленных фактов.

В результате в конце отчета формируется заключение, в нем указывается оптимальная стоимость объекта и дополнительные рекомендации, которые возможно при их исполнении повысят стоимость жилья.

Оценка домов и дач

Отчет обязательно должен быть пронумерован. Подпись и дату оценщик ставит в конце процедуры. Документ передается заказчику, он использует его по назначению в течение 6 месяцев. После истечения этого срока потребуется новая оценка, старый отчет будет не действительным.