Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
15.06.2018 12:54:56
При оценке доли в квартире важно учитывать множество факторов: стоимость всей квартиры, количество проживающих и прописанных в квартире, наличие просмотра, возможность занять комнату и многое другое. При оценке доли в квартире важно учитывать множество факторов: стоимость всей квартиры, количество проживающих и прописанных в квартире, наличие просмотра, возможность занять комнату и многое другое.

Сложная и трудоемкая оценка доли в квартире проводится, чтобы совершить какие-либо манипуляции с жилплощадью, в которой совладельцами выступают несколько человек. Для объективного расчета стоимости части жилого помещения необходимо знать о процессе подробнее.

Для чего проводится процедура?

Необходимость привлечения оценщика для определения долевой стоимости квартиры, как правило, возникает в случае купли-продажи имущества третьим лицам или при наличии споров между дольщиками. Если же совладельцы находятся в дружественных взаимоотношениях между собой, участники сделки самостоятельно договариваются о цене за определенную часть недвижимости для каждого сособственника.

Идеальный вариант для решения спорного вопроса о разделе имущества – продажа квартиры и разделение всей суммы между дольщиками в равных пропорциях. Однако, к такому выходу прибегают не во всех случаях, так как на стоимость недвижимости влияют различные факторы.

Оценка доли в квартире

Какие факторы влияют на ценообразование?

Чтобы адекватно и максимально точно рассчитать цену долевой собственности, приходящую на совладельца, эксперты принимают во внимание ряд факторов, влияющих на ценообразование. Основными принято считать следующие обстоятельства:

  1. Отсутствие либо наличие факта соглашения дольщиков о порядке пользования жильем. При этом рассматриваются только документально подтвержденные договоренности, которыми служат решение суда либо нотариально заверенное заявление. Наличие таких документов существенно влияет на цену в сторону увеличения.

  2. Доступ в помещение. При оценке большое значение имеет предоставление свободного входа и выхода в квартиру. В случае, если дольщики не пришли к мирному соглашению, такое обстоятельство снижает стоимость долевой собственности и затрудняет продажу части имущества.

  3. Площадь квартиры. Если общая площадь помещения большая, то стоимость долей будет гораздо выше, чем в случае с недвижимостью меньших размеров.

  4. Наличие отдельных комнат на каждого дольщика соответственно. Такое обстоятельство увеличивает цену доли имущества в несколько раз, так как шанс продажи изолированного помещения гораздо выше.

  5. Количество жильцов и собственников в отчуждаемой квартире. При этом учитывается, сколько человек проживает в помещении, а также количество прописанных лиц, претендующих на часть недвижимого имущества.

  6. Наличие несовершеннолетних дольщиков. Если в продаваемой недвижимости выступают совладельцами несовершеннолетние дети, это затрудняет сделку, связанную с покупкой и продажей. Обусловлено это тем, что отчуждать имущество при наличии в нем детей допускается только с согласия на переселение в другое жилье органов опеки и попечительства.

Кроме вышеперечисленных факторов, существуют и иные обстоятельства, влияющие на цену доли в недвижимости. К таковым относится и стоимость ремонта в квартире.

Оценка для судебного разбирательства

Чаще всего необходимость осуществления оценки доли в квартире возникает в порядке судебного разбирательства. Споры начинаются между сособственниками недвижимости при разделе имущества вследствие развода супругов и в результате принятия наследства. Процедура определения стоимости долей в таких случаях – обязательна, а результаты оценщика принимаются к сведению и подшиваются к другим материалам дела.

Кто проводит оценку?

Право проводить оценку имеет только зарегистрированная компания, имеющая лицензию и разрешение на такой вид деятельности. Оценщики – специалисты с наличием высшего или средне-специального экономического образования, обладающие знаниями и навыками в сфере ценообразования на рынке недвижимости.  

В оценочную организацию, занимающуюся анализом ценообразования недвижимости, преимущественно трудоустраивают специалистов, имеющих опыт работы риэлтором. Такой фактор считается одним из основных при выборе сотрудников.

Как происходит процедура?

Для инициации процедуры по определению стоимости доли в недвижимом имуществе, заинтересованное лицо подает заявку на предоставление услуги оценщика. Сделать это возможно дистанционно через официальный сайт оценочной компании или лично обратиться в одно из ее отделений. После того, как заказчик определился с выбором эксперта и оформил соответствующее заявление, стороны заключают договор и заявитель совершает предоплату за предоставление услуги.

Оценка доли в квартире

В зависимости от сложившейся ситуации, оценщик выезжает на исследуемый объект, изучает обстановку и ремонт, делает необходимые замеры и фотографии.

Если доступ в квартиру ограничен, эксперт по оценке рассчитывает стоимость доли по предоставленным заказчиком документам.

Заключение эксперта

Результат работы оценщика отражается в специальном документе – отчете. Заключение содержит перечень анализируемой документации, информацию, полученную в процессе осмотра объекта и непосредственно расчеты стоимости.

При оценке доли в отчуждаемой квартире используются специальные методы, в которых применяется значение среднерыночной стоимости аналогичного имущества в определенном регионе, а также учитываются отдельные факторы, влияющие на расчеты. Заключительная сумма считается окончательной ценой за долю в исследуемой квартире.

Чтобы результат расчетов не подлежал сомнениям и являлся максимально объективным, заказчики обращаются не в одну оценочную компанию, а привлекают нескольких экспертов.

Отчет об оценке составляется в строгой форме, установленной законодательством. Заключение используется в качестве доказательства цены доли при решении конфликтных вопросов в досудебном разбирательстве, а также применяется в процессе судебного расследования. Документ имеет юридическую силу в течение полугода после составления и может быть обжалован в суде в случае, если результат работы оценщика подлежит обоснованным сомнениям.