Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
17.04.2018 16:27:34
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью? Разница между кадастровой и рыночной стоимость.

Каждый владелец недвижимости, готовясь проводить операции со своим имуществом, должен понимать, в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью. Казалось бы, и в том, и в другом случае речь идет о цене, разве могут быть отличия? Разница есть, и существенная, а в чем она состоит, стоит разобраться подробнее.

Рыночная цена

Стоимость имущества на рынке напрямую зависит от спроса и предложения. Ценовой показатель формируется на основании множества факторов: экономических и политических событий в стране и за рубежом, сезонность, курсы валют и так далее. Кроме того, он зависит и от следующих моментов, определяющих ликвидность:

  • Местоположение недвижимости;

  • Возраст постройки;

  • Престижность района;

  • Уровень комфортности;

  • Площадь и количество помещений;

  • Планировка;

  • Этажность;

  • Состояние комнат и наличие ремонта;

  • Наличие и работа лифта;

  • Работа коммунальных служб и другое.

Стоимость недвижимости нестабильна и постоянно меняется. Как правило, при операциях купли/продажи с недвижимостью люди просто мониторят рынок и назначают цену самостоятельно, учитывая налоги и комиссию. Но в тех случаях, когда требуется документальное подтверждение, обращаются за помощью к лицензированному оценщику.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Таким образом, рыночная цена (РЦ)– это наиболее вероятный показатель, согласно которому планируется реализовать объект на рынке в конкретных условиях.

Кадастровая стоимость

Этот показатель устанавливается государственными органами на основании закона об оценочной деятельности. Задачи у госоценщиков, устанавливающих кадастровую стоимость (КС) несколько иные:

  • Расчет налога на имущество;

  • Для вступления в право наследования;

  • Вычисление налогов при сделках покупки и продажи, аренды собственности;

  • При оформлении договора дарения.

То есть, КС в основном предназначена для расчета налога на недвижимость. Факторы, влияющие на такой показатель, аналогичны тем, что играют роль при определении РЦ. Но кроме этого имеет значение тип и форма собственности, среднемесячный показатель заработной платы по региону, стоимость земельного участка, на котором находится объект, назначение недвижимости.

КС определяет и устанавливает Росреестр, а оценкой занимаются лицензированные специалисты под контролем федеральной службы. Результаты вносятся в Единый госресстр недвижимости.

В чем разница?

Основное отличие между одни и другим показателем состоит в том, что РЦ – более широкое понятие, на которое влияет множество факторов, в то время как КС зависит от ценовой политики отдельно взятого региона. Как правило, кадастровая цена ниже рыночной, хотя и максимально приближена. Кроме того, КС должен обновляться не менее, чем один раз в пять лет, а для некоторых регионов чаще, например, для Москвы и Санкт-Петербурга.

Формула определения цены у двух показателей разная. Для кадастровой выработана единая система расчета, а рыночная определятся конкурентоспособностью и балансом спроса и предложения. К тому же, КС менее гибкая, чем РЦ. Несовпадение первого и второго показателя цен на недвижимость может колебаться в пределах от 30% до 100%, причем как в сторону повышения, так и понижения.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают, но могут сравняться. Тем не менее, государственные оценщики всегда ориентируются на рыночные показатели. Еще одно различие состоит в том, что КС можно оспорить, так как при ее определении оценка не всегда бывает объективной, или в записях реестра обнаруживается ошибка. Добиться изменений показателей можно как в рамках досудебной процедуры, так и через суд.