Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
27.05.2018 23:04:10
Продажа залогового имущества должна проходить с соблюдением всех правил, установленных законодательно. Есть много особенностей, о которых следует знать обеим сторонам соглашения. Продажа залогового имущества должна проходить с соблюдением всех правил, установленных законодательно. Есть много особенностей, о которых следует знать обеим сторонам соглашения.

Продажа залогового имущества проходит поэтапно и имеет особенности. И должник, и кредитор должны понимать, как проходит процесс и на что следует обратить внимание займодателям и банкроту.

Процедура торгов

Имущество под залогом – это объект, обеспечивающий погашение долгов банкротом. Обанкрочивание используют и когда все методики по возвращению задолженности не дали позитивного результата. Порядок по отчуждению имущества, содержится в 2-х законодательных актах ГК РФ.

Реализацию проводят или банки, или судебные приставы.

Когда все способы реализации предмета залога не результативны, стартует продажа залоговой имущественной базы.

Оценочная экспертиза

Процесс продажи проходит поэтапно:

  1. Изначально проводится оценка и определяется минимум по цене залога, опираясь на расценки данного объекта на рынке.

  2. Далее лицо, давшее залог, оповещают о его продаже. В документе содержатся сведения о должнике и займодателе, информация из соглашений, данные об объекте залога, нахождении площадки торгов и об организаторе продаж.

  3. Следующим этапом происходит публикация данных о старте аукциона. Для этого используют веб-сайт банка. Лицам, которые будут приобретать имущество, надо сделать финансовый взнос в размере 5% от начальной цены объекта.

  4. Далее идет сам аукцион, на котором проводится продажа акций находящихся в залоге. Если соискателя найти не удалось, то цена снижается. Когда сокращение цены не дало результата, то заимодавец оставляет его себе. Понижать цену объекта можно исключительно до 10%.

  5. Далее, при реализации объекта, долги и издержки гасятся. Если денежных средств недостаточно, то реализуется другая имущественная база должника. Если при погашении задолженности и издержек остались деньги, то их направляют банкроту.

Однако прежде чем начать данный процесс, банкрот имеет право по собственному желанию реализовать имущественную базу цене на рынке, заблаговременно оповестив об этом заимодавца. Такое решение будет выгодным для обанкротившегося лица.

После реализации объекта денежные средства переводятся на счет заимодавца.

Кредитор, в свою очередь, снимает с имущественной базы должника ограничения и запреты. Исключительно после этого новый владелец имущества будет являться полноправным хозяином. Залог бывает движимым и недвижимым. Реализация того и другого имеет нюансы.

Особенности реализация движимого имущества

Погасить долги способом реализации движимого объекта должник может, продав его одним из методов:

  • без рассмотрения дела в суде;

  • на основании решения арбитража, который выносится после судебного процесса.

Если движимое имущество реализуется, минуя арбитраж, то за 10 суток до открытия аукциона заимодавец должен сообщить об этом банкроту. Однако реализация движимой базы будет проходить быстрее, если она может стать дешевле или испортиться. Продать данного рода объект можно путем открытого аукциона. Заимодавец в такой ситуации может:

  1. Осуществлять любые маневры, которые не противоречат данному процессу.

  2. Ставить подпись на сопутствующих документах.

В договорном соглашении в пункте о имуществе под залогом указывается, что продажа может быть проведена по его рыночной цене. В договорном соглашении имеется и пункт, говорящий, что залог может покрываться продуктами, производимыми должником. Если это не предусмотрено, то залогом будет исключительно имущественная база должника.

Особенности реализации недвижимости

Продажа залогового имущества имеет специфические моменты, чем и отличается от реализации движимых объектов. Процесс предусматривает выполнение следующих пунктов:

  1. Составляется закладная. Закладная – это документация, подтверждающая, что договорное соглашение о залоге подписано между займодавцем и банкротом.

  2. Сохранение недвижимости. Объект залога находит у задолжавшего лица, которое должно его сохранить. Должник должен сделать страховку своевременно, а также содержать его в надлежащем виде и создавать защиту от действия сторонних лиц.

  3. Продажа залогового имущества производится исключительно с согласия заимодавца.

Огромную роль в продаже недвижимости играет, к какому типу оно имеет отношение.

Оценка квартиры

Если недвижимость строилась банкротом лично, то в договор включается участок земли, на котором оно возведено.

Если объект залога – это помещение, то вносить данные в договор не требуется. Когда закладная прописана на земельный участок, то все постройки, которые находятся на нем, будут включены список залога. Спорным моментом будет взыскание единственного жилья должника. По закону РФ займодатель вправе взыскать с должника жилую площадь, которая выступает в роли залога, несмотря на то, что другого жилья у него нет.

Как реализуется залог банком?

Банк вправе реализовать имущества, без обращения в арбитраж. Однако аукцион недвижимости, заложенной в банке, проводится без суда, если это прописано в договоре.

В такой ситуации все шаги по продаже выполняются исключительно банковской организацией. О старте аукциона по продаже залога организация должна оповестить и должника.

Если в процессе продать имущество не получилось, то оно переходит во владение банка. В процессе передачи собственности составляется договорное соглашение о купле-продажи имущества, находящегося в залоге. Некоторые банки отказываются от него. Если банк предпочел отказ от этого мероприятия, то залог снимается с имущественной базы. Часто банк предлагает покупателям-соискателям купить имущество в кредит. Выкуп залогового имущества у банка – законная мера. Это выгодно:

  • учреждение как-бы реализует залог;

  • в тоже время оформляет кредит.

Получается, что задолженности больше нет, проведена ликвидация имущества, и появился новый клиент в кармане. Удачная схема. Помимо того, банк не вправе сам открыть процесс реализации имущества. Для проведения торгов он должен получить разрешение от должника, заверенное в нотариальной конторе. В процессе обязательно принимает участие арбитраж.

Реализация залога в ходе конкурса

Открывается конкурс только с разрешения арбитража. В таком случае заимодавец, у которого имеется имущество под залогом, имеет плюсы. Он в праве досрочно реализовать объект, возвратив долг банкрота перед ним. Помимо этого, он может не продавать имущество, а выждать, когда выплаты будут осуществляться каждому. И второй вариант применяется часто. В чем причина? Не всегда выходит провести реализацию быстро.

На собраниях кредиторов:

  • заимодавец с залогом имеет право голоса;

  • в праве выносить требования.

Руководит конкурсом назначенное арбитражем лицо. Оно ежемесячно отчитывается о проведенной работе.

Сведения об открытии конкурса публикуется в СМИ. Конкурс может продолжаться полтора года.

Однако время занимает 12 месяцев. Если полутора лет не достаточно для возврата долгов, то арбитраж увеличивает этот период.

Универсальная биржа

Знакомые многим классические торги на практике могут осуществляться на универсальной бирже. Реализация проводится:

  • в форме аукциона;

  • интерактивным форматом.

Аукцион проходит традиционно, с внесением залоговой суммы и регистрированием всех участников. Это идеальное решение для тех, кто хочет быстро и дешево купить имущество, к примеру авто или бытовые приборы, которые эксплуатировались недолго.

Чтобы не совершить ошибку, правильно обратиться к профессиональному брокеру.

Он поможет действовать аккуратно с выгодой для клиента. Помимо этого, он проводит контроль наличия документации и последовательность законных этапов. Работа брокера абсолютно покрывает все минусы приобретения объектов посредством универсальной биржи. Однако, несмотря на минусы, у биржи имеются и плюсы:

  1. Все сведения и осуществление аукциона бесплатно.

  2. Покупателю не нужно длительный период искать требуемый товар, так как для этого создан веб-сервис.

  3. Банковская организация самостоятельно ищет потребителя, который хочет купить имущество.

Данные достоверные и часто обновляются.

Виды аукционов

Аукцион, проводимый банковской организацией, имеет две разновидности. Подразделяется на следующие критерии:

  • повышение;

  • понижение.

На повышение является классикой жанра, когда участники увеличивают начальную стоимость с каждым шагом и побеждает тот, кто даст большую стоимость.

Процедура на понижение: с каждым шагом стоимость сокращается, пока ее не остановит любой участник и не заявит о приобретении.

Этот вид аукциона удивителен для простых людей, но специалисты говорят, что процесс выгодный для займодавца и должника: покупатель приобретает имущество недорого, а банковская организация – быстро ликвидирует залог.

Как распределяются финансы?

Залоговый заимодавец в процессе конкурса может рассчитывать на выплату 80% от финансовых средств, которые получены от реализации имущества банкрота. А 20% разделяются следующим образом:

  1. 15% — отправляется на погашение задолженности перед остальными займодавцами.

  2. 5% — на возврат судебных издержек.

Если кредитный договор – это не основание для возврата залога, то процент изменяется:

  • 70%;

  • 20%;

  • 10%.

Банкротство при ипотеке

После продажи залогового имущества 70% направляются залоговому займодавцу, 20% получают остальные займодатели и 10% — судебный орган.