Экспертиза. Оценка. Кадастр.
Портал про экспертизу, оценочную деятельность и кадастр
27.05.2018 23:00:31
Компенсационный фонд дольщиков - это механизм защиты прав участников долевого строительства. Задача фонда - возместить дольщикам убытки или обеспечить завершение строительства дома, если у застройщика возникнут проблемы, и он не сможет выполнить обязательства. Компенсационный фонд дольщиков - это механизм защиты прав участников долевого строительства. Задача фонда - возместить дольщикам убытки или обеспечить завершение строительства дома, если у застройщика возникнут проблемы, и он не сможет выполнить обязательства.

Официально компенсационный фонд дольщиков зарегистрирован в РФ с осени 2017 года. До принятия новых правил интересы участников застройки представляли страховые компании. На сегодняшний день права дольщиков защищает фонд компенсации.

Законодательные изменения

Ранее для этих целей предусматривалось обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. Но эта система была признана неэффективной, и потому было принято решение о создании нового инструмента. Застройщиков обязали отчислять определенный процент в фонд от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ).

Компенсационный фонд дольщиков

Дольщики, ставшие участниками, по прежним правилам будут получать возмещение, как и прежде, от страховщиков, с компанией которых заключен договор у застройщика.  Распределение средств КФД касается только тех объектов, где первый ДДУ был заключен после принятия нового закона.

Как работает  нововведение?

Суть механизма работы фонда заключается в том, что каждый застройщик при оформлении с клиентами ДДУ должен делать взносы. Собранные средства предназначены только на возмещение убытков при финансовых проблемах компании. Также взносы в фонд могут расходоваться на окончание стройки. Они выплачиваются другой строительной компании, которая принимает обязательства по сдаче незавершенного строительства. На любые другие нужды средства из КФД не направляются.

Управление КФД доверено некоммерческой организации, учредителем которой стал Минстрой РФ.  Контролирующий орган отвечает:

  • за внесение средств застройщиками;

  • выплату компенсаций дольщикам при банкротстве;

  • выбор и назначение конкурсного руководителя.

Размер отчислений устанавливается согласно стоимости договора. Это примерно 1-1,25% от общей суммы.

Новая схема

С 2017 ДДУ заключаются по новому порядку. Не позже, чем за трое суток до оформления первого документа, застройщик обязан перечислить средства в установленном размере в КФД. Без подтверждения взносов сделка не будет зарегистрирована. Сбор денег с дольщиков без должного оформления договора грозит штрафными санкциями в размере от 0,5 до й миллиона рублей. Средняя ставка взноса – 1, 2% от цены ДДУ.

Если застройщик имеет, хотя бы один договор, заключенный до принятия нового закона, он не подпадает под действие КФД.

Что получит дольщик?

Каким образом будет, происходить возмещение убытков при банкротстве застройщика, решается на общем собрании дольщиков. Когда целесообразней получить компенсацию, а когда расходовать средства на окончание стройки с привлечением нового строителя, решают сами участники ДДУ.

Если для сдачи жилого дома требуется сумма меньше 500 млн. рублей, то решение о выплатах будет приниматься на уровне правления фонда. Если требуется больше этой суммы, то отвечать за направление средств будет совет наблюдателей.

Компенсационный фонд дольщиков

Постановление о продолжении строительства принимается с учетом:

  • степени готовности объекта;

  • размера необходимого финансирования до завершения проекта;

  • количества дольщиков;

  • числа помещений (жилых и не жилых) без обременения.

Когда у застройщика возникают проблемы на начальной стадии строительства, средства возвращаются дольщикам. Выплаты производятся со счета фонда через банки, выбранные управляющим советом по критериям надежности и защиты средств. О правилах получения компенсации участников ДДУ информирует сам компенсационный фонд дольщиков.

Решение о достройке или возврате средств принимают сами граждане, фонд отвечает за его реализацию. При этом при застройке жилого комплекса, заключение делается по каждому дому отдельно. Если один объект практически завершен, то привлекается новая компания для его достройки. В другом случае – участники получают денежное возмещение.

Порядок действий

Чтобы расходы дольщика компенсировались из средств фонда нужно, чтобы:

  • застройщик осуществлял выплаты;

  • строительная компания была признана банкротом, разбирательство находится на стадии конкурсного производства;

  • кроме того должно отсутствовать постановление о передаче прав на объект другим лицам.

Сразу с началом стадии конкурсного производства дольщик может требовать возмещение.  Средства выплачиваются после принятия решения о целесообразности денежной компенсации, но до окончания процедуры. Сумма рассчитывается согласно стоимости ДДУ.

Информация о том, когда, в какой форме и порядке будут приниматься заявления от дольщиков, будет размещена на официальном сайте фонда в течение 14 дней с момента принятия решения.

В постановление входит список документов, которые необходимо приложить к заявлению:

  • бланк заявления;

  • удостоверение личности дольщика;

  • выписку из реестра требований с указанием размера, состава и очередности права.

Выплаты производятся на протяжении 10 дней после представления документов.

Особенности

Оценка стоимости договора осуществляется исходя не из внесенных средств по ДДУ, а на основе среднерыночной стоимости жилья по данным Росстата отдельно для каждого региона. Следовательно, при банкротстве компенсация будет равна средней цене за метр квадратный в конкретном регионе, умноженной на общее число купленных метров. Еще один момент: дольщики могут рассчитывать на возмещение только в объеме 120 кв.м.  Все, что выше этого значения фондом не защищено. Исключение делают для многодетных семей. Важной деталью права на выплаты является договор ДУ. Все другие варианты приобретения квартир под действие КФД не попадают.

Актуарная оценка

Чтобы контролировать состояние фонда законом, предусмотрена актуарная оценка, которая проводится каждый год. Это строгий механизм анализа, который основывается на статистических данных и законе больших чисел. По итогам, тариф по обязательствам застройщика пересматривается, и в закон вносятся соответствующие корректировки. Таким образом исключается возможность нехватки средств при необходимости возмещения.

Официальный сайт

Безусловным правилом работы нового гаранта является его информационная прозрачность. Это требование прописано в ФЗ. Все сведения важные для долевых участников должны  размещаться на сайте Единого института развития жилищной сферы. Они должны содержать:

  • информацию о состоянии всех строящихся с ДУ объектов, в том числе финансовая отчетность, проектная документация, число участников, фотографии этапов строительства;

  • сведения о проводимых проверках и государственных служащих, контролирующих строительный процесс;

  • факты правонарушений и подтверждение привлечения к ответственности виновных.

Дольщики могут уточнить информацию у застройщика о распространении на них действия КФД. После покупатели смогут проверять данные, оплачиваются ли взносы с помощью сервиса Фонд 215.рф.

Компенсационный фонд дольщиков

С учетом всех фаткоров можно утверждать, что ФКД является более эффективным инструментом для защиты прав граждан, чем стандартное страхование ответственности. Фонд поддерживается государством, что гарантирует дольщикам возврат вложенных в жилье средств или достройку проблемного объекта.